觀點(diǎn)網(wǎng)去年的銷售特別亮眼，越秀地產(chǎn)在3月26日公布2023年全年業(yè)績(jī)，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)表現(xiàn)依然不錯(cuò)。資料顯示，過去一年，越秀地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入錄得約802.2億元，同比上升10.8%。對(duì)應(yīng)入賬物業(yè)收入757.2億元，同比上升9.7%，結(jié)算了316萬平方米物業(yè)面積，同比上升10.2%。財(cái)務(wù)方面，截至期末，越秀地產(chǎn)三道紅線保持綠檔達(dá)標(biāo)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比分別為67.4%、57.0%和2.01倍。評(píng)級(jí)上，穆迪和惠譽(yù)保持了投資級(jí)信用評(píng)級(jí)。同期，越秀地產(chǎn)加權(quán)平均借貸利率為3.82%，同比下降34個(gè)基點(diǎn)，平均借貸成本3.63%。得益于越秀集團(tuán)和廣州地鐵雙國(guó)企股東背景，年內(nèi)越秀地產(chǎn)融資渠道保持通暢，包括境內(nèi)成功發(fā)行合共69億元公司債券，加權(quán)平均借貸年利率約為3.37%；境外發(fā)行發(fā)行人民幣自貿(mào)區(qū)債合共34億元，加權(quán)平均借貸年利率約為3.92%；點(diǎn)心債12.1億元，票面利率為4%；另外，越秀地產(chǎn)去年4月完成供股籌集資金83.6億港元。這令越秀地產(chǎn)期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款達(dá)到約461.0億元，足以覆蓋未來一年內(nèi)229.61億元到期債務(wù)。市場(chǎng)應(yīng)對(duì)越秀地產(chǎn)目前面臨的最大問題，仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性。2023年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了多重考驗(yàn)，盡管政策層面提供了相當(dāng)程度的支持，包括多個(gè)核心城市放開了限購(gòu)，但反映到市場(chǎng)上還有一定滯后，這里面有消費(fèi)者對(duì)未來前景的一定擔(dān)憂。越秀地產(chǎn)的表現(xiàn)，自然也成為市場(chǎng)整體趨勢(shì)的一個(gè)縮影。一些指標(biāo)上能看到，該公司2023年毛利率約為15.3%，同比下降5.1個(gè)百分點(diǎn)；核心凈利潤(rùn)34.9億元，同比下降17.5%；歸母凈利潤(rùn)31.9億元，同比下降19.4%。從銷售上看，越秀地產(chǎn)2023年實(shí)現(xiàn)合約銷售1420.3億元，完成年度銷售目標(biāo)且增幅13.6%。2024年前2個(gè)月，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售103.61億元，同比下降約54.1%，累計(jì)合同銷售面積約為37.35萬平方米，同比下降約41.8%。對(duì)比同期行業(yè)數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)銷售仍然優(yōu)于同行。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的資料，去年全國(guó)商品房銷售面積和金額同比分別下降8.5%和6.5%，其中住宅銷售面積和金額分別下降8.2%和6.0%。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院“2024年1-2月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，2024年2月份前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額1408億元，同比下降61.7%，環(huán)比下降21.7%。問題是，在行業(yè)大勢(shì)之下越秀地產(chǎn)如何保持優(yōu)勢(shì)？面對(duì)這樣的情況，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)表示，公司整體戰(zhàn)略層面還是穩(wěn)中求進(jìn)。盈利能力上，堅(jiān)持多管齊下，包括精準(zhǔn)的成本投入，業(yè)務(wù)管理上務(wù)求更加高效，同時(shí)招采成本、管理成本繼續(xù)做到有效控制。他判斷，未來一段時(shí)間國(guó)家在關(guān)于房地產(chǎn)融資上，會(huì)繼續(xù)提供較大的支持力度?！翱傮w規(guī)模未來應(yīng)該穩(wěn)定在7萬億或者說10億平方米的規(guī)模?！逼浞Q，市場(chǎng)總體規(guī)模雖然會(huì)下降，但城市會(huì)保持分化局面，一些機(jī)會(huì)會(huì)出現(xiàn)在核心城市。主要城市的購(gòu)房政策上，他相信限購(gòu)政策會(huì)繼續(xù)放松。因此，越秀地產(chǎn)新一年還是會(huì)做“有價(jià)值的投資”，繼續(xù)聚焦核心城市。銷售目標(biāo)據(jù)了解，越秀地產(chǎn)在去年將華中區(qū)域和西部區(qū)域?qū)嵤?zhàn)略合并，同時(shí)武漢成為越秀中西部區(qū)域總部。林昭遠(yuǎn)表示，越秀地產(chǎn)目前戰(zhàn)略是“1+3”，即大灣區(qū)加3個(gè)片區(qū)：華東、中西部、北方。這也契合公司聚焦核心城市的策略。資料顯示，越秀地產(chǎn)2023年在此大基調(diào)下保持了一定的投拓動(dòng)力，全年在11個(gè)城市新增28幅土地，總建筑面積約為491萬平方米，全部位于一線和重點(diǎn)二線城市。包括去年12月末，兩日內(nèi)在廣州、合肥及西安共攬下4宗地，總成交金額約105億元。截至12月31日，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約2567萬平方米，其中1075萬平方米位于大灣區(qū)，占比約為41.9%。另總土地儲(chǔ)備中95%位于一線城市和重點(diǎn)二線城市。土儲(chǔ)素質(zhì)較高，但前景籠罩在一片迷霧中，越秀地產(chǎn)定下了一個(gè)較為保守的年度銷售目標(biāo)。據(jù)透露，該公司2024年銷售目標(biāo)定在1470億元。按照2023年全年銷售金額1420.3億元計(jì)算，增幅為約3.5%。同時(shí)，越秀地產(chǎn)2024年可售資源約2700億元，其中大灣區(qū)占比51%、華東21%、中西部17%、北方11%，大灣區(qū)和華東占72%。大灣區(qū)特別是廣州和華東是越秀兩個(gè)重點(diǎn)糧倉(cāng)，去年兩個(gè)區(qū)域貢獻(xiàn)銷售1089.8億元，占總銷售比76.7%。其中，廣州單城就貢獻(xiàn)了613.2億元。越秀地產(chǎn)繼續(xù)聚焦兩大片區(qū)，有利于對(duì)銷售規(guī)模起到穩(wěn)固的作用。另一方面，廣州目前的限購(gòu)政策也進(jìn)行了放松。除此之外，過去在公司業(yè)務(wù)中不甚亮眼的城市更新，有望成為越秀地產(chǎn)未來發(fā)展的新引擎。據(jù)悉，現(xiàn)時(shí)舊改業(yè)務(wù)主要集中在兩個(gè)主要的優(yōu)勢(shì)城市——廣州和上海。據(jù)透露，越秀旗下舊改項(xiàng)目總可售貨值約人民幣690億元，2024年計(jì)劃供地是34萬平方米，預(yù)計(jì)新增可售貨值是180億元。管理層提及，布局許久的廣州南洋電器廠整體簽約了已超過90%，計(jì)劃今年實(shí)行供地，預(yù)計(jì)總可售貨值約45億元。而去年10月新獲取的上海虹口舊改項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總可售貨值是約30億元，也在推進(jìn)當(dāng)中。作為廣州本土房企，越秀地產(chǎn)在上海推進(jìn)舊改項(xiàng)目需要發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。除上述虹口舊改是國(guó)企合作項(xiàng)目外，越秀地產(chǎn)年內(nèi)已與杭州地鐵、上海久事置業(yè)、上海臨港集團(tuán)（越秀集團(tuán)為簽約主體）分別簽署戰(zhàn)略協(xié)議，尋求在產(chǎn)業(yè)勾地、TOD、城市更新等領(lǐng)域打開拿地渠道。以下為越秀地產(chǎn)2023年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)問答環(huán)節(jié)實(shí)錄節(jié)選：現(xiàn)場(chǎng)提問：有消息說金融監(jiān)管局正在推動(dòng)銀行加速審批開發(fā)商貸款，越秀目前銀行貸款的情況怎么樣？另外，會(huì)采取哪些措施來提升利潤(rùn)質(zhì)量？管理層：去年以來，國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)融資的支持力度是比較大的。從目前看，我們預(yù)判未來一段時(shí)間應(yīng)該保持目前這種狀態(tài)。關(guān)于盈利能力，集團(tuán)在這兩年一直堅(jiān)持多管齊下，一是精準(zhǔn)的成本投入，業(yè)務(wù)管理上更加高效，二是招采成本、管理成本都得到有效控制?，F(xiàn)場(chǎng)提問：能否談一下公司的組織架構(gòu)調(diào)整情況？管理層：關(guān)于組織調(diào)整，去年把中部西部進(jìn)行了合并，目前整個(gè)集團(tuán)應(yīng)該是“1+3”，1是大灣區(qū)區(qū)，3是華東片區(qū)、中西部片區(qū)、北方片區(qū)。這個(gè)調(diào)整也是因?yàn)楣芾矸?，從我們的業(yè)務(wù)布局看，主要在核心城市，應(yīng)該是匹配“1+3”?，F(xiàn)場(chǎng)提問：今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在進(jìn)一步下行的趨勢(shì)，越秀地產(chǎn)是否有做過銷售上的壓力測(cè)試？另外，REITs方面是否有更多計(jì)劃？管理層：去年以來，行業(yè)的下行壓力在加大，其實(shí)越秀地產(chǎn)談不上擴(kuò)張，還是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)。大家可以留意一些數(shù)據(jù)，盡管行業(yè)在下行，但是去年我們?cè)诓簧俪鞘卸加性鲩L(zhǎng)，廣州增長(zhǎng)8個(gè)點(diǎn)，杭州下降了，但是北京、深圳在增長(zhǎng)，成都在增長(zhǎng)，重慶也在增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體規(guī)模目前有下降，但是結(jié)構(gòu)性上出現(xiàn)優(yōu)化，有些城市其實(shí)更加聚集資源。所以，越秀地產(chǎn)過去幾年堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、堅(jiān)持有價(jià)值的投資。投在什么地方、投在哪個(gè)城市、投在哪個(gè)區(qū)域，都是前期要穿透研究的。我們過去幾年保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，而且也保持了適度的投資強(qiáng)度。關(guān)于REITs，目前已經(jīng)在梳理REITs方面的一些資產(chǎn)（包括租賃REITs、商業(yè)REITs），也在爭(zhēng)取合適的時(shí)機(jī)?，F(xiàn)場(chǎng)提問：管理層覺得核心城市的限購(gòu)會(huì)不會(huì)進(jìn)一步放松？管理層：從目前看，調(diào)整基本還在持續(xù)，總體規(guī)模未來應(yīng)該穩(wěn)定在7萬億或者說10億平方米?？傮w規(guī)?？赡苡悬c(diǎn)下滑，但是各大城市區(qū)域會(huì)有一些分化。限購(gòu)的問題，我認(rèn)為會(huì)持續(xù)放松。國(guó)家已經(jīng)明確了新發(fā)展模式，新發(fā)展模式分兩類，一類叫保障，這塊要進(jìn)一步完善；另一類是市場(chǎng)化，市場(chǎng)化應(yīng)該按市場(chǎng)規(guī)則。我認(rèn)為這個(gè)時(shí)機(jī)是可期待的，對(duì)未來的政策放松，我個(gè)人是充滿信心的。