21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵、實(shí)習(xí)生黃俊鈞 上海報(bào)道今年3月，國家發(fā)改委發(fā)文，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目。這被認(rèn)為是公募REITs擴(kuò)圍的重要一步。公募REITs擴(kuò)容，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是否就此迎來融資窗口？如何把房地產(chǎn)和金融更好地結(jié)合，優(yōu)化整個(gè)房地產(chǎn)在金融體系里面的結(jié)構(gòu)，同時(shí)緩解開發(fā)商自身的債務(wù)問題？4月17日，世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨做客21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道“公募REITs宣傳周”，分析研判國內(nèi)運(yùn)營商持有的存量資產(chǎn)，如何把握機(jī)遇，獲取流動(dòng)性。謝晨指出，從頂層戰(zhàn)略的角度來講，公募REITs把整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，從原來的開發(fā)加銷售、高周轉(zhuǎn)高負(fù)債、過度依賴間接融資的模式，推向資產(chǎn)管理的模式；從融資的角度來講，這一工具可以優(yōu)化房企間接融資和直接融資的比例；從社會(huì)資金參與的角度來講，公募REITs能吸引更多元化的資金主體進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。我國購物中心的存量規(guī)模巨大。從世邦魏理仕研究覆蓋的樣本來看，位于全國一、二線城市主要商圈的優(yōu)質(zhì)購物中心體量達(dá)到1.2億平方米左右，如果把全國所有的購物中心囊括進(jìn)來，體量會(huì)更大。謝晨還指出，從一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)定價(jià)銜接的角度來講，新政降低了未來三年凈現(xiàn)金分派率的門檻，有助于加強(qiáng)pre-REITs投資者對(duì)于未來資產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的信心，也有利于相關(guān)資金在公募REITs的前置環(huán)節(jié)去介入一些核心類的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資。盡管能提供種種便利，但謝晨仍然提醒道，從公募REITs試點(diǎn)擴(kuò)容新政出臺(tái)，再到真正發(fā)行以購物中心為底層資產(chǎn)的公募REITs產(chǎn)品，是需要一定時(shí)間的。所以，該工具短期內(nèi)并不能馬上緩解相關(guān)企業(yè)的資金問題。從市場(chǎng)承接容量的角度來看，目前仍然有很多儲(chǔ)備項(xiàng)目等待審批上市，這一過程同樣需要時(shí)間。對(duì)于持有大量資產(chǎn)的房企來說，公募REITs將進(jìn)一步推動(dòng)其向資產(chǎn)管理人的角色轉(zhuǎn)變。謝晨表示，在投融管退的每一個(gè)環(huán)節(jié)中，如何構(gòu)建相應(yīng)的能力，將是公募REITs帶給這個(gè)行業(yè)及相關(guān)主體的需要深度思考和探索的問題。值得注意的是，此次擴(kuò)容所涉及的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施，與此前的倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、保障性租賃住房等底層資產(chǎn)屬于不同的細(xì)分領(lǐng)域，因此對(duì)資管方的能力要求也有所不同，這也將給運(yùn)營商提出更高的要求。